서울 전역 부동산 규제 재지정, 생애 최초 대출은 그대로 70%! 10·15 대책 완벽정리

2025년 10월 15일 정부가 발표한 ‘부동산 시장 안정화 대책(10·15 대책)’으로
서울 전역이 다시 투기과열지구·조정대상지역·투기지역 등 이른바 3종 규제지역으로 묶였습니다.
이로 인해 부동산 시장 전반에 큰 변화가 예상되지만,
눈에 띄는 점은 생애 최초 주택구입자에 대한 대출 혜택(LTV 70%)은 유지된다는 것입니다.

이번 글에서는 서울 및 수도권 부동산 규제의 주요 내용,
그리고 생애 최초 대출자의 예외적 혜택과 정책적 의미까지 한눈에 정리해 보겠습니다.

서울 전역 부동산 규제 재지정, 생애 최초 대출은 그대로 70%! 10·15 대책 완벽정리 관련 사진

1. 10·15 부동산 대책 핵심 요약

이번 대책은 과열된 수도권 주택 시장 안정화를 목표로,
정부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역으로 추가 지정한 것입니다.

▪ 규제지역 재지정 내역

서울: 전 자치구(25개구) 모두 투기과열지구 및 조정대상지역으로 재지정
경기: 고양시, 성남시, 용인시, 화성시, 남양주시, 수원시, 과천시, 하남시, 광명시, 의왕시, 안양시, 평택시 등 12곳 추가 지정

▪ 지정 배경

최근 몇 달 사이 서울 아파트 가격이 연속 상승하고,
수도권 외곽 지역의 분양 시장이 과열 양상을 보이자
정부는 “시장 안정이 필요하다”라고 판단했습니다.

이에 따라 대출 규제(LTV·DTI·DSR), 청약 자격 제한, 세제 강화 등
전방위적 규제가 다시 적용됩니다.

2. LTV(주택담보인정비율) 규제 변화

부동산 규제의 핵심은 단연 LTV(Loan To Value, 주택담보인정비율)입니다.
이는 집값 대비 최대 얼마까지 대출을 받을 수 있는지를 결정하는 비율로,
시장에 미치는 영향이 절대적입니다.

▪ 일반 실수요자 기준

투기과열지구: LTV 40%
조정대상지역: LTV 50%

즉, 서울 전역이 투기과열지구로 묶이면서
일반 실수요자의 대출 한도는 최대 40%로 축소됩니다.
예를 들어 10억 원 아파트를 구입할 경우,
예전엔 최대 6억~7억 원까지 가능했지만,
이제는 4억 원까지만 대출이 가능합니다.

3. 예외조항 – 생애 최초 구입자는 LTV 70% 유지

다행히도 생애 최초 주택구입자에 대해서는 예외가 적용됩니다.
정부는 “무주택 실수요자 보호는 유지하겠다”는 입장을 밝히며,
다음과 같이 생애 최초 대출 한도를 그대로 유지하기로 했습니다.

▪ 생애 최초 정책대출 조건

대출한도: 최대 LTV 70% 유지
소득 기준: 부부합산 연소득 1억 원 이하(맞벌이 1.3억 원 이하 가능)
주택 가격 한도: 시가 9억 원 이하
기타: DSR(총부채원리금상환비율) 규제는 일부 완화 적용

이 조치는 생애 첫 내 집 마련을 꿈꾸는 청년층·신혼부부에게
기회는 열어두되, 시장 과열은 막겠다는 절충안으로 평가됩니다.

4. 왜 생애 최초만 예외인가?

정부가 생애 최초 구입자에게만 완화를 유지한 이유는 명확합니다.

첫째, 정책금융의 본질을 유지하기 위해서입니다.
정책대출의 목적은 ‘투자’가 아니라 ‘주거 안정’에 있기 때문입니다.

둘째, 청년층과 신혼부부의 내 집 마련 지원이라는 정치적·사회적 필요성도 큽니다.
최근 전세사기, 월세 폭등 등으로 무주택자의 주거 불안이 심화되면서,
정부는 규제 속에서도 “실수요자는 보호해야 한다”는 메시지를 던진 셈입니다.

셋째, 부동산 시장의 급격한 냉각을 막기 위한 안전장치 역할도 있습니다.
만약 생애 최초자까지 대출이 막히면 거래절벽이 심화되어
경제 전반에 악영향을 줄 수 있기 때문입니다.

5. 생애 최초 대출 시 유의할 점

비록 LTV 70% 혜택이 유지되지만,
모든 조건이 완화된 것은 아닙니다. 대출을 준비 중이라면 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.

▪ DSR(총부채원리금상환비율)

여전히 40% 원칙은 유지됩니다.
다만, 생애 최초자에게 한해 일부 은행 상품에서 50~60%까지 확대되는 경우가 있습니다.

▪ 금리 조건

정책금융상품(디딤돌대출, 특례보금자리론 등)을 활용하면
저금리(연 3~4%대) 혜택을 받을 수 있습니다.
시중은행 일반 대출로 전환할 경우 금리가 크게 오를 수 있으므로 상품 비교가 필수입니다.

▪ 주택가격 산정 기준

시가 9억 원 초과 주택은 혜택 제외됩니다.
등기부 기준이 아닌 KB시세 기준으로 판단되므로, 실거래가와 차이를 확인해야 합니다.

6. 경기도 12곳 규제지역 지정 영향

서울뿐만 아니라 경기 주요 도시 12곳도 규제지역으로 묶이면서,
수도권 전반의 대출 규제가 강화되었습니다.

이에 따라 분양시장 청약 경쟁률이 상승하고,
일부 지역에서는 거래량이 일시적으로 줄어드는 현상이 예상됩니다.

특히 용인·화성·하남 등 신도시 지역은 투자수요 억제 효과가 클 것으로 보입니다.
반면 생애 최초자들은 여전히 70% LTV 적용으로 주택 구입 여력을 확보할 수 있어
신규 청약시장에서는 젊은 세대 중심의 실수요 매수세가 유지될 전망입니다.

7. 종합 해석 – 정부의 ‘선별적 규제’ 기조

이번 10·15 대책은 단순한 규제 강화가 아니라,
시장과 세대별 특성을 구분한 ‘선별적 규제’로 평가됩니다.

정부는 한쪽에서는 투자 수요를 억제하면서도,
다른 한쪽에서는 실수요자의 숨통을 트이게 하는 이중 트랙 전략을 택했습니다.

이는 과거 전면 규제 방식과 달리,
“정책의 실효성과 형평성을 모두 고려한 조정”으로 볼 수 있습니다.

8. 향후 전망

전문가들은 이번 대책 이후 단기적으로 거래량이 감소할 것으로 보지만,
연말~내년 상반기에는 생애 최초자 중심의 매수세가 점진적으로 회복될 것이라고 내다봅니다.

또한 금리 인하 기대감이 커지면
정책금융 상품을 통한 ‘실수요 중심의 완만한 회복’이 이어질 가능성이 큽니다.

결국 이번 대책은 시장 과열을 식히되,
‘내 집 마련’의 희망을 완전히 꺼뜨리지 않겠다는 균형 정책이라 할 수 있습니다.

✅ 정리하자면

서울 전역: 투기과열지구 및 조정대상지역 지정
경기도 12곳: 추가 규제지역 편입
일반 실수요자 LTV: 40~50%로 축소
생애 최초 구입자 LTV: 70% 유지 (정책대출 기준)
정책 기조: 실수요 보호, 투기 억제, 시장 안정

📢 마무리

서울 전역 부동산 규제 강화는 분명 시장에 부담으로 작용하지만,
생애 최초 구입자에 대한 70% LTV 유지 결정은 정책적 메시지가 분명합니다.
정부는 단순한 억제보다 “필요한 사람에게 기회를 주는 방향”으로 선회하고 있는 것입니다.

앞으로 금리·청약제도·공급계획이 어떻게 조정될지에 따라
실수요자의 주택 구입 전략도 달라질 전망입니다.

따라서 지금은 ‘투자’보다 ‘기회 분석의 시기’,
특히 생애 최초 구입자는 정책대출 상품과 지역별 시세 변동을 꼼꼼히 점검해야 할 때입니다.

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