서울 전역 부동산 3종 규제, 경기도 12곳 추가 지정! 10·15 대책 핵심정리

정부가 2025년 10월 15일 발표한 ‘10·15 부동산 대책’을 통해 서울 전역과 경기도 12개 지역을 ‘3종 규제지역’으로 묶는다고 발표했습니다.
이번 조치는 과열된 주택 시장을 안정화하고, 투기성 수요를 억제하기 위한 강력한 규제 패키지로 평가됩니다.

이 글에서는 ‘3종 규제지역’이 무엇인지, 이번 조치로 포함된 지역, 그리고 부동산 시장에 미칠 영향까지 한눈에 정리해 드리겠습니다.

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3종 규제란?

이번 정부 발표에서 말하는 ‘3종 규제’란 아래 세 가지 규제를 동시에 적용하는 것을 뜻합니다.

조정대상지역
- 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 등이 강화됩니다.
- 다주택자에 대한 세금 중과, 양도세 강화, 청약 자격 제한 등이 적용됩니다.
투기과열지구
- 분양권 전매 제한, 자금조달계획서 의무 제출, 청약 1순위 요건 강화 등의 규제가 동시에 이뤄집니다.
- 특히 분양시장에서 ‘묻지마 청약’을 차단하고 실수요자 중심으로 공급이 돌아가도록 하는 목적이 있습니다.
토지거래허가구역
- 해당 지역의 부동산을 거래할 때 구청 허가가 필요하며, 허가를 받은 후에는 일정 기간 실거주 의무(최대 2년)가 부여됩니다.
- 실거주 목적이 아닌 ‘갭투자’ 형태의 매입은 금지됩니다.

이 세 가지가 동시에 지정될 경우, 대출부터 매매, 청약, 세금, 실거주까지 전방위적 규제가 적용되어 사실상 ‘투자 제한 구역’으로 묶이게 됩니다.

적용 대상 지역

📍 서울 전역

서울의 25개 자치구 전체가 3종 규제지역으로 지정됩니다.
기존에 일부 완화된 자치구(예: 강북구, 도봉구, 노원구, 금천구 등)도 모두 다시 규제 대상에 포함되었습니다.

이는 서울 전체 주택 시장이 서로 긴밀히 연결되어 있어, 한 구의 완화가 곧 다른 구의 가격 상승으로 이어지는 ‘풍선효과’를 방지하기 위한 조치입니다.

📍 경기도 12개 지역

경기도에서는 다음 12개 지역이 3종 규제지역으로 신규 또는 재지정되었습니다.

과천시
광명시
성남시 (분당구, 수정구, 중원구)
수원시 (영통구, 장안구, 팔달구)
안양시 동안구
용인시 수지구
의왕시
하남시

이들 지역은 서울 인접성과 교통 호재로 최근 몇 달간 급등세를 보여, 투기 수요가 집중된 지역으로 꼽혔습니다.

주요 규제 내용 요약

이번 3종 규제지역 지정으로 인해 적용되는 핵심 규제들은 다음과 같습니다.
대출, 청약, 전매, 세금 등 모든 부동산 거래 단계에 걸쳐 강화된 조치들이 동시에 시행됩니다.

LTV(담보대출비율) 강화
- 시가 15억 원 초과 주택은 대출이 전면 금지됩니다.
- 15억 원 이상 25억 원 이하 구간에서는 최대 4억 원까지만 대출 가능하며,
  주택담보대출 한도가 크게 축소됩니다.
- 실수요자라도 추가 주택을 구입할 경우, 대출 조건이 대폭 제한됩니다.
DSR(총부채원리금상환비율) 강화
- 개인의 모든 대출 원리금을 합산해 상환 능력을 평가합니다.
- 기존 주택 보유자는 사실상 추가 대출이 불가능에 가까워지고,
  다주택자의 레버리지 투자는 더욱 어려워집니다.
청약 제한 및 실수요 중심 전환
- 청약 1순위 요건이 강화되어 무주택자 중심의 배정 비율이 늘어납니다.
- 세대주만 청약이 가능하며, 무주택 기간과 청약통장 가입 기간에 따라 가점제 반영 폭이 커집니다.
- 단기 투자 목적의 청약 참여는 사실상 어려워집니다.
분양권 전매 금지 강화
- 3종 규제지역에서는 입주 전 분양권 전매가 전면 금지됩니다.
- 청약 이후에는 실거주자만 유지할 수 있으며,
  ‘피라미드식 분양권 거래’나 ‘단기 시세 차익 매매’는 모두 차단됩니다.
토지거래허가제 확대 적용
- 부동산 매매 시 반드시 구청의 거래 허가를 받아야 합니다.
- 허가를 받은 후에는 최대 2년의 실거주 의무가 부과되며,
  이를 위반할 경우 거래가 취소되거나 과태료가 부과됩니다.
- 전세를 끼고 집을 사는 갭투자 행위는 불법으로 간주됩니다.
세금 강화 조치
- 다주택자의 보유세와 양도세가 중과세됩니다.
- 조정대상지역 내에서 주택을 매입할 경우 취득세율도 상승하며,
  단기 매매 시 높은 세율이 적용되어 실질적인 매매 차익이 줄어듭니다.

정부의 의도 : ‘풍선효과 차단’과 ‘시장 안정화’

정부는 이번 조치를 통해 서울의 과열된 주택시장 열기를 진정시키고, 수도권 전역으로 확산되는 풍선효과를 미연에 차단하겠다는 입장입니다.

최근 강남, 성수, 용산 등 고가 아파트뿐 아니라, 경기 남부권(분당·용인·하남 등)으로까지 가격 상승세가 번지고 있습니다.
이에 따라 정부는 “국지적 완화는 전체 시장 불안을 키운다”며, 아예 서울 전체를 일괄적으로 묶는 강수를 뒀습니다.

또한 국토교통부는 “투기 수요가 아닌 실수요 중심의 거래 질서를 확립하겠다”며,
“이번 대책 이후에도 시장 동향을 면밀히 모니터링해 필요시 추가 조치도 검토하겠다”라고 밝혔습니다.

시장 반응과 전망

부동산 업계에서는 이번 조치로 인해 단기적으로는 거래 위축이 불가피하다는 분석이 많습니다.
거래 허가제와 대출 규제가 동시에 작동하면 매수세가 줄어들고, 거래 절벽 현상이 다시 나타날 가능성이 높습니다.

반면 일부 전문가들은 “이미 고금리와 경기 둔화로 거래가 줄어든 상황에서 추가 규제가 오히려 시장을 ‘안정적 조정 국면’으로 이끌 것”이라고 평가합니다.

특히 갭투자·단기 시세차익을 노린 투자자들이 대거 빠지면서 실수요자 중심의 시장 재편이 예상됩니다.

내 집 마련·실수요자에게 미치는 영향

규제의 가장 큰 영향을 받는 건 첫 주택을 준비하는 실수요자입니다.
대출 한도가 축소되면서 자금 조달 부담이 커지고, 청약 기회도 더욱 좁아지기 때문입니다.

다만 정부는 신혼부부·청년층을 위한 ‘특례 대출’ 및 공공분양 확대 정책을 병행하겠다고 밝혔습니다.
즉, 실수요자에 대한 금융 지원은 일부 남겨두되, 투기성 자금 유입은 원천 차단하겠다는 방향입니다.

앞으로의 관전 포인트

거래량 변화
- 10·15 대책 이후 거래량이 얼마나 급감할지 주목됩니다.
- 2020~2021년 투기과열지구 지정 당시처럼 ‘거래 절벽→가격 조정→실수요 회복’의 흐름이 재현될 가능성이 있습니다.
경기도 확산 여부
- 현재 12개 지역으로 한정됐지만, 인접 지역(예: 용인 기흥구, 수원 권선구, 안산, 평택 등)으로의 풍선효과 가능성도 배제할 수 없습니다.
금리 인하 시점
- 규제 강화와 동시에 금리가 완화될 경우, 시장은 예상보다 빠르게 회복될 수도 있습니다.
- 따라서 금융정책과의 조합이 시장 안정화의 핵심이 될 전망입니다.

마무리 : 지금은 ‘투자보다 안전’에 집중할 시기

서울과 경기 주요 지역이 한꺼번에 3종 규제지역으로 묶인 것은 부동산 시장 전반의 전환점으로 평가됩니다.
정부는 ‘투기 억제’라는 명분을 내세우지만, 실수요자 입장에서는 대출과 청약 문턱이 더 높아지는 현실적 부담이 생깁니다.

따라서 지금은 무리한 매수보다, 시장 안정과 정책 방향을 주의 깊게 지켜보는 시기입니다.
특히 실거주 목적이라면, 향후 청년·신혼부부 대출 완화책이나 공공분양 물량을 노리는 전략이 더 합리적일 수 있습니다.

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